# Last edited on 2012-06-15 13:01:38 by stolfi # Encoding: _*_iso-latin-1_*_ Apesar de tudo o que foi dito sobre a compra da Fazenda Argentina, ainda restam muitas questões sem resposta, incluindo: * Porque comprar *terreno*? * Porque comprar *esse* terreno? * Porque *comprar* terreno? * Porque comprar por *esse* preço? Há outras, mas vou ficar nessas por enquanto. Resumindo para executivos, a resposta para todas essas perguntas parece ser vazia. Ainda não vi justificativas para nenhuma dessas decisões. Pelo que li e ouvi até agora, a expansão da área do campus é apenas um sonho antigo de algumas pessoas, fundamentado na emoção em vez de na razão. Por outro lado, esse dinheiro poderia ser empregado em inúmeros projetos infinitamente mais produtivos do que essa compra, que trariam contribuições certas, imediatas e duradouras à missão da UNICAMP. Por exemplo, esse dinheiro daria para criar duas novas unidades de ensino e pesquisa, cada um formando 100 alunos por ano; com dois prédios completos de ótima qualidade, e 60 novos docentes por 10 anos. Só um exemplo. Por essas e outras razões, a compra da Fazenda Argentina seria uma péssima decisão. Essencialmente, seriam 150 milhões jogados fora. Para o bem da UNICAMP (e de sua imagem pública), o CONSU precisa rejeitar esse projeto; e solicitar à comunidade idéias para uso proveitoso desse dinheiro. Para quem interessa, apresento abaixo minhas considerações em mais detalhe. * Porque comprar *terreno*? Parece que há concordância geral em pelo menos um ponto: ninguém consegue imaginar como e quando que essa gleba poderia vir a ser útil para a universidade. Eu não conheço nenhum dado, projeto, análise ou tendência que permita imaginar um crescimento substancial da Universidade, a curto, médio ou longo prazo. Quanto ao cenário externo, não há perspectivas de que a verba que recebemos do estado (~1/3 de 10% do ICMS, aproximadamente 1 bilhão por ano) seja ampliada no futuro. Pelo contrário, considerando a necessidade e pressão pública para expansão do ensino superior e redução das desigualdades regionais, há um sério risco de que tenhamos de dividir esses 10% com novas instituições -- universidades, escolas técnicas, ou mesmo campi remotos da UNICAMP. Não vejo também perspectivas de que a UNICAMP possa obter recursos significativos de outras fontes que não o Estado de São Paulo --- como anuidades, royalties ou serviços. (Mesmo cobrando 10.000 R$/ano de 30.000 alunos, ela faturaria menos de 1/3 do seu orçamento atual.) Além disso, qualquer sucesso significativo na captação de recursos de outras fontes provavelmente seria usado pelo governo como pretexto para reduzir drasticamente sua contribuição (como a Thatcher fez na Inglaterra), deixando a UNICAMP mais pobre do que hoje. Quanto ao cenário interno, durante minha passagem pelo CONSU senti uma enorme relutância de todas as unidades a aumentar suas vagas, discentes e docentes -- mesmo das poucas unidades que reconhecem a escassez de profissionais de suas respectivas áreas. Não me consta que essa postura tenha se alterado, e não creio que venha a se alterar no futuro. Mas vamos supor que a UNICAMP dobre de tamanho um dia, em alunos e professores. Será que ela vai precisar de mais terreno? Uma rápida olhada na planta da UNICAMP mostra que ela já tem terreno demais para suas necessidades. Há muitas áreas desocupadas e mal utilizadas. Ainda há muitos prédios (novos inclusive, infelizmente) de 1 ou 2 andares. Há quarteirões inteiros bloqueados por 3-4 predinhos espalhados a esmo. Se a UNICAMP se preocupasse em fazer bom uso do solo, com um plano diretor e prédios de no mínimo 5 andares (políticas já estabelecidas em outras universidades), ela poderia dobrar sua capacidade de ensino e pesquisa usando metade da área. E com isso provavelmente reduziria também seus custos de manutenção de rede elétrica, ar condicionado, asfalto, vigilância, etc.. A compra de mais terreno não pode ser justificada pelo desperdício do que já temos. -oOo- Observe que "área do campus" não é um atributo positivo de uma universidade. Terreno é um recurso que a universidade consome, e portanto deve entrar no denominador de qualquer avaliação. Ter o maior campus do Brasil não seria motivo de orgulho, mas de vexame. Se é para competir com as outras universidades, deveriamos fazê-lo em eficiência, e não em gasto: em formados e artigos por ano por metro quadrado, e não em metros quadrados. -oOo- Um indivíduo pode se dar ao luxo de comprar um terreno por impulso, ou por um vago palpite, sem justificativa racional. Uma sociedade limitada talvez também possa, não sei. Mas uma sociedade anônima, cujos gestores trabalham não para si mas para os acionistas, não tem tal liberdade. Todo negócio de vulto tem que ser justificado por uma análise detalhada de benefícios e custos. Gestores que fazem compras sem justificativa racional podem ser demitidos e processados. Fundações, incluindo universidades privadas, tem a mesma restrição. Porque então os gestores desta universidade pública, que são empregados dos 30 milhões de pagadores de impostos de São Paulo, estariam livres dessa obrigação? Uma empresa ou fundação ainda poderia comprar um imóvel de utilidade dúbia, justificando-o como um investimento seguro de seu excedente de caixa. Mas, mesmo nesse caso, os gestores precisam se certificar de que a revenda dará lucro aceitável. Essa justificativa não pode ser usada no caso da Fazenda Argentina, pois, depois que se tornar propriedade do Estado, ela dificilmente poderá ser vendida ou arrendada. Se a UNICAMP não conseguir uar a área, o dinheiro não poderá ser recuperado. Além disso, há sérias dúvidas sobre o valor de mercado do terreno (vide abaixo). Portanto, a única maneira de justificar essa compra seria nos convencer de que ela será utilizada, e que o resultado desse uso compensará o preço de compra. Não vejo como alguém poderia chegar a essa conclusão. -oOo- Não podemos esquecer que esses 150 milhões *não* são "nossos". Independentemente de sua trajetória contábil na UNICAMP, esse dinheiro nos foi dado pelo governo para sustentar nossa missão, "ensino, pesquisa e outros serviços para a comunidade". Temos portanto a obrigação, moral e legal, de gastár esse dinheiro da maneira que mais contribua para essa missão. Mas ninguém consegue explicar como que a compra da Fazenda poderia fazer isso. Menos ainda provar que essas contribuições teriam para o público paulista mais valor que os 150 mihões que nos confiaram. Podemos divergir sobre o sentido exato da missão da UNICAMP; mas ela certamente não inclui "satisfazer os sonhos de seus funcionários". Nem "crescer em área". Nem especular no mercado imobiliário, proteger mananciais, ou ajudar (ou atrapalhar) a CIATEC. Desviar esse dinheiro público para esses objetivos seria claramente imoral, se não ilegal. -oOo- Por outro lado, há muitas maneiras de usar esses 150 milhões de reais que teriam benefícios enormes, certos, imediatos e duradouros para os donos-clientes da UNICAMP. Por exemplo, esse dinheiro poderia ser usado para criar duas novas unidades de ensino e pesquisa, cada uma formando 100 alunos por ano, e sustentá-las pelos próximos dez anos: Construção de 2 prédios de 8.000 m^2 cada, mobiliados e equipados, cada um com salas de aula para 500 alunos a 2500 R$/m^2 ........ 40.000.000 Salários e encargos de 2 x 30 = 60 novos docentes MS-3 (~150.000 R$/ano/docente) por 10 anos .................................. 90.000.000 Verba de custeio básico de 2 x 100.000 R$/ano por 10 anos ........................... 20.000.000 ----------- TOTAL ....................................... 150.000.000 Ou, então, a Universidade poderia dar uma verba FAEPEX de 5.000 R$/ano, incondicional e garantida, para cada um de seus 2000 docentes -- pelos próximos dez anos. Ou poderia construir excelentes prédios de aulas, com todos os recursos audiovisuais e um computador em cada carteira (a R$ 5000 por assento), suficientes para acomodar todos os seus 30.000 alunos ao mesmo tempo. Ou poderia construir excelentes prédios de pós-graduação, suficientes para dar um escritório individual de 8 m^2 para cada um de seus 10.000 alunos de Mestrado e Doutorado. Ou prédios de moradia estudantil com 3500 kitchenettes de 20 m^2. E assim por diante. Espero que esses exemplos ao menos ajudem a visualizar a magnitude da quantia envolvida. É mais que o custo de uma linha VLT daqui a Santa Genebra, ou de quatro rodoviárias como a de Campinas. Mais que o preço de um avião de 150 lugares, de 200 helicópteros, de 15 navios oceanográficos, ou de colocar em órbita um satélite de 12 toneladas. Suponho que o avião ou os helicópteros também seriam desperdícios de dinheiro; mas ao menos é possível imaginar projetos de pesquisa ou ensino que poderiam se aproveitar deles. No caso da Fazenda Argentina, nem isso. * Porque comprar *esse* terreno? Mesmo que houvesse alguma possibilidade de, em algum futuro distante, a UNICAMP precisar de mais terreno para cumprir sua missão, não vejo porque teria que ser precisamente *esse* terreno. O campus atual já é tão vasto que a locomoção entre unidades geralmente exige carro ou ônibus. Seria esse também o caso de atividades que fossem sediadas na Fazenda Argentina. Ninguém iria a pé até lá. Mesmo de bicicleta a viagem seria difícil, pois há um morro alto entre as duas áreas. Além disso, a Fazenda Argentina não é realmente contígua ao campus atual; pois, junto à fronteira, há uma área de proteção ambiental de 100-200 metros de largura. Construções na Fazenda ficariam quase mais próximas ao CPqD do que à UNICAMP. Mais ainda, a Fazenda eventualmente será cortada ao meio pelo prolongamento da Avenida Guilherme de Campos (que hoje vai do shopping D. Pedro ao alto da UNICAMP). Portanto, para acessar a metade remota da Fazenda será necessário cruzar essa avenida e duas guaritas. Mas, então, a aparente continuidade com o campus não é uma vantagem significativa dessa área. Qualquer outra área a 10-15 minutos de carro do Campus seria igualmente próxima (ou igualmente remota). O tamanho e localização da área tampouco fornecem justificativas para a compra. Obviamente, enquanto não soubermos o uso que será dado ao terreno, não podemos saber o tamanho mínimo necessário. Será que precisaremos mesmo de 1,5 milhões de metros quadrados? Porque não 1 milhão, ou 500.000, ou 250.000? (Note que 250.000 m^2 são 25 quadras -- com planejamento adequado, mais que suficientes para acomodar toda a atual área construída acadêmica da UNICAMP!) Por outro lado, e se essa hipotética atividade futura exigir uma área ainda maior que a Fazenda Argentina? Ou mais plana? Ou que não seja interrompida por APAs e avenidas? Ou mais acessível à população de Campinas? Ou mais isolada? (Podemos um dia querer um acelerador de partículas, um aeroporto, um tanque para testes de embarcações, um reator nuclear...) Por tudo isso, a afirmação de que "não há concorrência" não procede. No momento, qualquer outra área a menos de 30 minutos de carro parece igualmente adequada (ou igualmente inadequada) para a instalação de hipotéticos não-sei-o-que-nem-quandos. -oOo- Mas, só para argumentar, digamos que tivesse sido demonstrada a necessidade de adquirir um terreno bem próximo ao campus atual. Nesse caso, o correto seria lançar um edital para a compra de uma área com as características consideradas necessárias. Digamos, 250.000 a 500.000 m^2 (sem contar as eventuais áreas de preservação anexas), em um raio de X quilômetros do Campus, por preço máximo de Y por metro quadrado. Então, repito a perguta: porque isso não foi feito? Como é que uma entidade pública pode contratar uma compra de 150 milhões, mediante negociação sigilosa com um único vendedor, sem nenhum argumento objetivo que justifique a necessidade e especificidade do objeto? Se a lei permite isso, porque raios a UNICAMP tem que fazer licitação para compras e contratos por 1/1000 dessa quantia? Porque a FAPESP exige três orçamentos para equipamentos que custam 1/1.000.000 desse valor? * Porque *comprar* esse terreno? Não é normal universidades comprarem terrenos para se expandir. Menos ainda universidades públicas. Universidades normalmente aumentam seus terrenos graças a doações. Então, a UNICAMP deveria tentar convencer o proprietário a doar a Fazenda, ou pelo menos a parte dela que é mais próxima ao campus. Considerando os empecilhos legais e geográficos para desenvolvimento comercial dessa área, talvez essa possibilidade não seja tão remota. Porém, é óbvio que o dono nunca vai doar enquanto a universidade sinalizar que está disposta a comprar por um excelente preço. -oOo- Mas admito que a doação não depende de nós e portanto não podemos contar com ela. Que outros meios há, além da compra? Se a UNICAMP pudesse demonstrar a necessidade de expandir seu campus, ela deveria pedir ao governo que fornecesse uma área adequada. Há ainda muitas áreas públicas sem uso ou sub-utilizadas, que, se necessário, a UNICAMP poderia conseguir -- grátis, ou com contrapartida muito menor que 150 milhões. Só para dar um exemplo, a UNICAMP poderia absorver o Instituto Agronômico de Campinas. O IAC é uma entidade estadual, que está definhando há mais de dez anos devido à não reposição de aposentadorias pelo governo do estado. A área do IAC é ampla, não muito longe da UNICAMP, e mais acessível ao público que a Fazenda Argentina. Ao contrário da Fazenda, a área do IAC já tem infraestrutura pronta para pesquisas e serviços em agricultura. Se essa fusão ocorresse, seria talvez possível relocar parte das granjas experimentais da FEAGRI para o IAC, liberando mais terreno no campus para a hipotética expansão futura. -oOo- Mesmo que a UNICAMP conseguisse demonstrar necessidade *especifica* da Fazenda Argentina, ainda assim ela não deveria comprá-la. Deveria pedir ao governo a desapropriação da área. Lembro que a UNICAMP não é uma empresa privada; é uma entidade pública, um ramo do governo. O mecanismo normal para aquisição de áreas privadas pelo estado, para fins públicos, é a desapropriação. Naturalmente, a desapropriação pressupõe real necessidade e evidente interesse público. É evidente também que a UNICAMP nunca conseguiria convencer o governo dizendo apenas que "tem certeza de que a área será muito útil, mas não sabe como." Mas se não há justificativa para desapropriar um terreno, há menos ainda para comprá-lo com dinheiro do orçamento da UNICAMP. As mesmas razões que impedem o governo de comprar ou desapropriar terenos sem necessidade evidente também valem para a UNICAMP, que é parte desse governo. * Porque comprar por *esse* preço? Não discuto as credenciais dos peritos, mas é evidente que o primeiro laudo (referente a set/2011) tem algum erro de metodologia: pois considerou a área total da Fazenda enquanto que o segundo (referente a abr/2012) descontou uns 20-25%. A única explicação que consigo imaginar é que o primeiro perito ignorou a existência das APAs e outros empecilhos. Por isso insisto que não faz sentido tirar a média dos dois valores. O mais correto seria ignorar o primeiro laudo estimativa e usar apenas a estimativa do segundo. Mas então o preço de 150 milhões estaria acima do valor de mercado. Ou seja, a compra seria superfaturada. Na verdade, o trecho do segundo laudo que foi divulgado não explica a razão do desconto. Portanto não podemos verificar se a percentagem que ele usou está correta. Creio que há resoluções municipais que exigiriam não só a preservação mas também a ampliação das APAs da Fazenda. Se essa informação é correta, será que o perito levou essas leis em conta? -oOo- O valor de mercado de um terreno é o preço pelo qual o proprietário encontraria outros compradores. Empecilhos para o uso de um terreno, como a presença de APAs e futuras estradas, só diminuem seu valor de mercado. Observo que, dos 9 terrenos usados como referência pelo segundo perito, quatro são compras pelo Santander, com datas coincidentes ou quase. Imagino que são as quatro glebas ao norte da Fazenda Argentina onde o banco está construindo seu datacentro. Pelo que entendi deste documento, http://www.baraoemfoco.com.br/barao/noticias/as-reunioes-2010/artigo196.htm como cada uma dessas glebas era menor que 1.000.000 m^2, e a construção só vai usar 600.000 m^2, o banco se livrou de várias exigências ambientais, como a realização de EIA/RIMA. Mas então não é óbvio que essas compras (e as outras listadas na tabela) são pertinentes para estimar o valor da Fazenda Argentina, que tem mais que 1.000.000 m^2 e portanto teria mais restrições. (Aliás, diz esse documento que o Santander tentou antes comprar a Fazenda Argentina, fez um estudo ambiental, mas no fim desistiu e optou pelas áreas ao norte.) -oOo- Noto também que os valores das compras "Santander" usadas pelo segundo perito variam entre 107 e 114 R$/m^2 -- os menores valores da tabela. A média da tabela deve ter ficado em ~123 R$/m^2 --- que é ~10% acima da média das entradas "Santander". A média da tabela foi puxada para cima pelas entradas "Natura" (2006, 147 R$/m^2) e "Teofarma" (2008, 139 R$/m^2). (A entrada "Luis Frias" deve ter sido excluída da média pois está mais que 30% acima dela.) Mas não há como saber se essas duas áreas são comparáveis à Fazenda em qualidade e tamanho. Em resumo, o preço do segundo laudo -- que já é 6,2 milhões abaixo do preço negociado -- talvez ainda esteja superestimado. -oOo- Outro ponto que precisaria ser esclarecido é a compra anterior da Fazenda pelo Banco Itaú, e as razões do anulamento da compra. O preço que o banco Itaú pagou, antes de ser defrontado com os obstáculos ambientais, seria um dado muito importante, pois seria a única medida direta do valor de mercado desse terreno. Alguém tem esse dado? Hoje, depois do revés do Itaú, o valor de mercado da fazenda só pode ter caído. Em suma, parece muito provável que o valor negociado (150 milhões) está bem acima do valor de mercado da Fazenda. Se isso for verdade, a compra por esse valor, sem licitação nem necessidade premente, seria um exemplo gritante de mau uso do dinheiro público. Para não dizer pior. A diferença entre os dois valores seria um presente milionário dado pela UNICAMP a uma pessoa que foi escolhida por critério subjetivo -- "nós gostamos é *desse* terreno". Dificilmente uma compra conseguiria ser mais irregular do que isso. O argumento "temos que pagar esse preço porque o dono não aceita vender por menos" é um non sequitur. Se ele tivesse batido o pé em 200 milhões, também teríamos que pagar? E se tivesse pedido 2 bilhões? Que preço a Comissão teria considerado "caro demais"? Porque? Porque vale a pena gastar 150 milhões para poder construir o hipotético não-sei-o-que-nem-quando -- mas 200 milhões não vale a pena? Por outro lado, como sabemos que o dono não venderia mesmo por 145 milhões, se tivéssemos insistido por mais alguns meses? Ou 100 milhões? Ele não tem outra oferta de compra por 150 milhões, tem? Na verdade, enquanto a UNICAMP não conseguir mostrar a utilidade desse terreno, seu valor para a universidade será *zero*. Ou negativo -- pois, mesmo vazio, o terreno exigirá vigilância e manutenção. Portanto, qualquer preço seria caro demais. Mesmo de graça. Sinceramente, --stolfi